การถือครองกรรมสิทธิ์ในที่ดินของชาวต่างชาติในประเทศไทย

โดยทั่วไปแล้ว กฎหมายไทยห้ามมิให้ชาวต่างชาติถือครองที่ดินในประเทศไทย ข้อห้ามนี้หมายรวมถึงบุคคลและนิติบุคคลต่างชาติ ( เช่น บริษัท ห้างหุ้นส่วน เป็นต้น) นอกจากนั้น ยังใช้กับนิติบุคคลที่จดทะเบียนในประเทศไทยโดยมีชาวต่างชาติเป็นเจ้าของหรือควบคุมการดำเนินกิจการ บันทึกทางกฎหมายของไทยมาตรานี้อธิบายว่า โดยปกติแล้ว กฎหมายของที่ดินของไทยจะห้ามมิให้ชาวต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ แต่ในขณะเดียวกัน ก็ยังมีข้อยกเว้นและกลวิธีในการดำเนินการใดๆ อื่นภายใต้ข้อห้ามนี้ได้

ข้อห้ามมิให้ชาวต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ในที่ดิน

1. กฎหมายที่ดินของไทย

ตามกฎหมายที่ดินของไทย มาตราที่ 86 ชาวต่างชาติจะสามารถถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินในประเทศไทยได้ก็ต่อเมื่อได้เป็นผลมาจากสนธิสัญญา แต่ทว่า ประเทศไทยไม่มีสนธิสัญญาฉบับใดเลยที่อนุญาตให้ชาวต่างชาติสามารถถือครองกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้ ดังนั้นข้อห้ามตามกฎหมายมาตรานี้จึงมีผลเป็นข้อห้ามอย่างสมบูรณ์ ตามกฎหมายที่ดินมาตรา 97 คำว่าชาวต่างชาติหมายรวมถึงทั้งบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนที่จดทะเบียนในประเทศไทยโดยมีชาวต่างชาติร่วมลงทุนด้วยในสัดส่วนมากกว่าร้อยละ 49 หรือจำนวนมากกว่าครึ่งหนึ่งของผู้ถือหุ้นหรือหุ้นส่วนนั้นเป็นชาวต่างชาติ

ในทางปฏิบัติ เป็นไปได้ยากที่บริษัทสัญชาติไทยซึ่งมีชาวต่างชาติเป็นผู้ถือหุ้นในสัดส่วนที่สูงถึงขีดจำกัดตามกฎหมายนั้น ( ผู้ถือหุ้นชาวต่างชาติร้อยละ 49 และผู้ถือหุ้นสัญชาติไทยร้อยละ 51 ) จะสามารถเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินในประเทศไทยได้ นโยบายของสำนักงานที่ดินนั้นแตกต่างกันไปตามแต่ละท้องที่ในประเทศไทย แต่ส่วนมากบริษัทจะต้องมีผู้ถือหุ้นสัญชาติไทยอย่างน้อยร้อยละ 60 หรือร้อยละ70 จึงจะสามารถจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ได้

ตามนโยบายของสำนักงานที่ดิน บุคคลสัญชาติไทยซึ่งจดทะเบียนสมรสกับชาวต่างชาติจะถูกห้ามมิให้ถือครองที่ดินในประเทศไทย ข้อห้ามนี้มีพื้นฐานมาจากหลักการของกฎหมายสินสมรส โดยอนุมานว่าคู่สมรสชาวไทยนั้นจะถือครองกรรมสิทธิ์ในที่ดินก็เพื่อผลประโยชน์ของคู่สมรสชาวต่างชาติ อย่างไรก็ตาม ในแนวนโยบายของสำนักงานที่ดินฉบับปัจจุบัน คู่สมรสชาวไทยนั้นจะสามารถถือครองกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้ก็ต่อเมื่อคู่สมรสชาวต่างชาติลงลายมือชื่อเป็นลายลักษณ์อักษรไว้ว่ากรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นถือว่าเป็นสินส่วนตัว และสละสิทธิ์ทุกอย่างในผลประโยชน์อันเกิดจากที่ดินนั้น

2. กลยุทธ์

แม้ข้อห้ามไม่ให้ชาวต่างชาติถือครองที่ดินและอาคารชุดประเภทคอนโดมิเนียมนั้นจะมีขอบเขตกว้างขวางและมีข้อยกเว้นที่จำกัดเพียงใดก็ตาม ก็ยังคงมีกลวิธีหลากหลายที่สามารถนำมาปรับใช้เพื่อรับมือกับปัญหาเหล่านี้ได้ อาทิ เช่น

ก. จัดตั้งบริษัทร่วมทุนขึ้นมาโดยให้มีผู้ถือหุ้นส่วนใหญ่เป็นบุคคลสัญชาติไทย แต่ต้องมีวิธีปกป้องผลประโยชน์อย่างเพียงพอให้แก่ชาวต่างชาติผู้ถือหุ้นส่วนน้อย

ข. สัญญาเช่าระยะยาวที่อนุญาตให้มีสิทธิ์ปรับปรุงแก้ไขสิ่งก่อสร้างได้

-------------------------------------------------------------

การถือครองอสังหาริมทรพัย์ในประเทศไทย

หลักการและเหตุผล

จริงอยู่ที่กฎหมายของไทยในปัจจุบันห้ามมิให้ชาวต่างชาติใช้ชื่อจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ที่ดินในประเทศไทย แต่ก็ยังมีระบบที่ได้ทำการทดสอบว่าเชื่อถือได้ซึ่งได้พัฒนาขึ้นและนำไปปรับใช้เป็นระยะเวลาหลายปีมาแล้ว ระบบนี้จะช่วยรักษาผลประโยชน์ในกรรมสิทธิ์ที่ดินที่คุณต้องการจะซื้อไว้เพื่อเป็นเจ้าของได้

ระบบนี้อาศัยการจัดตั้งบริษัทในประเทศไทยขึ้นเพื่อซื้อที่ดิน ตามกฎหมายนั้นบริษัทที่สามารถจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้ต้องมีบุคคลสัญชาติไทยเป็นผู้ถือหุ้นในสัดส่วนอย่างน้อยร้อยละ 61 บริษัทหนึ่งๆ ต้องมีผู้ถือหุ้นอย่างน้อย 7 ราย และ อนุญาตให้มีผู้ถือหุ้นที่ไม่ใช่บุคคลสัญชาติไทยเกินกว่า2 ราย ดังนั้น คุณจะสามารถปกป้องผลประโยชน์ของคุณได้ด้วยวิธีการเหล่านี้

- ขั้นตอนแรก Green Residence จะดำเนินการจดทะเบียนบริษัทร่วมทุน จำกัด ที่ถูกต้องกฎหมายให้กับคุณ โดยให้คุณมีฐานะเป็นประธานบริษัทเพียงคนเดียว คุณจะถือหุ้นในสัดส่วนร้อยละ 39 และ Green Residence จะจัดหาผู้ถือหุ้นตัวแทนสัญชาติไทยให้ถือหุ้นในสัดส่วนที่เหลือคือร้อยละ 61 คุณจะเป็นผู้ควบคุมดูแลบริษัทนี้แต่เพียงผู้เดียวหลังจากบริษัทของคุณได้ดำเนินการจดทะเบียนแล้วและจัดให้มีการประชุมผู้ถือหุ้นเกี่ยวกับเรื่องหุ้นในบริษัทตามมา เพื่อให้ลงคะแนนเสียงให้หุ้นร้อยละ 39 ของคุณเป็นหุ้นบุริมสิทธิ (A) ทั้งหมด ผู้ถือหุ้นธรรมดา (O)รายอื่นๆ ที่เหลือก็จะลงคะแนนเสียงให้กับหุ้นบุริมสิทธิของคุณอย่างแน่นอน ดังนั้น ผลประโยชน์ในบริษัทของคุณก็จะมั่นคงปลอดภัยเพราะคุณเป็นเพียงผู้เดียวที่ควบคุมบริษัทนี้ไว้

- จากนั้น Green Residence ก็จะถ่ายโอนที่ดินของคุณพร้อมกรรมสิทธิ์แบบมีอำนาจสมบูรณ์ให้กับบริษัทของคุณ โดยมีโฉนดเป็นเอกสารสำคัญที่ทางราชการออกกำกับไว้ให้

กระบวนการดังกล่าวเป็นขั้นตอนเพื่อรักษาผลประโยชน์ให้บ้านและที่ดินซึ่งคุณซื้อไปนั้นให้สะอาด ถูกกฎหมายและคงอยู่ได้เป็นระยะเวลานาน Green Residence จะดำเนินการจัดหาหุ้นส่วนจดทะเบียนที่เชื่อถือได้เพื่อช่วยเหลือคุณให้จัดตั้งบริษัทของคุณได้ในประเทศไทย